Liven
Kvartaliaruanne

Liven AS - 2024. aasta III kvartali konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

Kuigi väliskeskkonnas hüppelisi positiivseid arenguid ei toimunud, oli kvartali jooksul elukondliku kinnisvara turul siiski näha märke mõningasest optimismi taastumisest. Kolmanda kvartali jooksul sõlmisime 32 võlaõiguslepingut (VÕL; 2024 II kvartal 47; 2023 III kvartal: 21) ning kokku oleme esimese üheksa kuu jooksul sõlminud 95 VÕL (2023: 40). Suurima panuse kvartali jooksul sõlmitud uutesse müükidesse andsid ehituses oleva Regati arenduse VÕL sõlmimised ning Luuslangi projekti valmiskorterite müügid. Hinnanguliselt oli 2024. aasta 3 esimese kvartali Liveni uute müügitehingute turuosa Tallinnas ja lähiümbruses ca 10%, mis on kõrgem, kui varasema kahe aasta 6-7% hinnangud.

Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, tõusis kõrgemale tasemele võrreldes eelnevate kvartalitega ning püsis perioodi jooksu keskmiselt 1,5% tasemel, oktoobri jooksul üle 2,0%. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.

2024. aasta III kvartali jooksul andsime klientidele asjaõiguslepingu alusel üle kokku 27 uut kodu valminud arendustes (2024 II kvartal: 29; 2023 III kvartal: 15). Nendest 11 Iseära projekti II etapis, 10 Luuslangi projekti I etapis, 3 Uus-Meremaa projekti II etapis ja 3 valmiskodu Magdaleena arenduses. Samas järjekorras mõjutasid projektid ka III kvartali finantstulemuse kujunemist. Kvartali müügituluks kujunes 7 057 tuhat eurot (2024 II kvartal: 8 546 tuhat eurot; 2023 III kvartal: 4 499 tuhat eurot) ning kvartali puhaskasumiks 342 tuhat eurot (2024 II kvartal: 443 tuhat eurot; 2023 III kvartal: -578 tuhat eurot).

Aasta esimese üheksa kuu jooksul oleme kokku üle andnud 68 uut kodu (2023: 74), teeninud 19 101 tuhat eurot müügitulu (2023: 19 052 tuhat eurot) ning 635 tuhat eurot puhaskasumit (2023: -1 470 tuhat eurot).

Varade maht kasvas kvartali jooksul 303 tuhande euro võrra tõustes perioodi lõpuks 73 104 tuhande euroni. Projektide ehituse rahastamiseks väljastati meile kvartali jooksul uusi pangalaene 5 245 tuhande euro ulatuses, kodude üleandmiste järgselt tasusime varasemaid ehituslaene 4 515 tuhande euro mahus. Koos muude laenudega suurenes laenukohustiste maht kvartali jooksul kooku 643 tuhande euro võrra 44 380 tuhande euroni. Laenu tagasimaksetega seoses vähenesid lühiajalised laenukohustised kvartali jooksul 315 tuhande euro võrra 9 738 tuhande euroni.

Raha ja raha ekvivalentide saldo vähenes kvartali jooksul 3 723 euro võrra 4 807 euroni kvartali lõpuks peamiselt seoses uue kinnistu soetusega.

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne

Konsolideeritud koondkasumiaruanne

Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang tõusis III kvartali lõpuks 8,4 punktini 10-st (2024 II kvartal: 8,0; 2023 III kvartal: 8,9). Tagasiside hinnangu paranemine peegeldab 2024. aasta jooksul klienditagasiside hinnangute arvu ja tulemuse suurendamisele keskendumist.

Olulisemad sündmused projektides
Kvartali alguses alustasime Iseära projekti II etapi viimase viie ridamaja ehitusega. Kvartali lõpus alustasime Luuslangi II etappi kuuluva Jalami 6 kortermaja eelmüügiga. 30. oktoobril väljastati Virmalise 3 projekteerimistingimused 30 korteriga kortermaja projekteerimiseks.

Kalda 5 kinnistu soetus
Kvartali jooksul soetasime Tallinnas, Nõmme linnaosas aadressil Kalda 5 / Käokõrva 1-12 asuva kinnistu. Tehingu koguväärtus oli 2,5 miljonit eurot ning kinnistu soetuseks kasutasime 2024. aasta kevadel rohevõlakirjadega kaasatud vahendeid.

Olemasoleva detailplaneeringu ning väljastatud ehitusloa kohaselt on võimalik kinnistule ehitada 12 kolmekorruselist eluhoonet kokku 72 korteriga ning müüdava pinnaga ligikaudu 6 000 m². Arenduse müüki ja ehitust planeerime mitmes etapis ning müügiga plaanime alustada 2025. aastal.

Aktsiakapitali suurendamine seoses töötajate aktsiaoptsiooniprogrammidega
Kvartali jooksul otsustas Liven AS nõukogu vastavalt aktsionäride üldkoosoleku varasemale otsusele suurendada aktsiakapitali 14 575,80 euro võrra 1 185 424,20 eurolt 1 200 000,00 euroni 145 758 uue, 0,1 euro suuruse nimiväärtusega, lihtaktsia emiteerimise teel. Aktsiad emiteeriti ilma ülekursita ning aktsiate eest tasumine toimus täies ulatuses rahaliste sissemaksetega.

Aktsiakapitali suurendamine ja uute aktsiate emiteerimine viidi läbi aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP („LEOP“) ja aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP 2024-2027 („LEOP 2024-2027“) tingimuste täitmiseks. Uutest aktsiatest 47 495 aktsiat emiteeriti otse LEOP optsiooni saajatele. 57 057 aktsiat kavatsetakse kasutada LEOP-i tingimuste täitmiseks ning 41 206 aktsiat LEOP-i 2024-2027 optsioonifondi loomiseks.

Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Aasta tagasi viimaste aastate tippu (4,143%) jõudnud 6-kuu Euribor (Euribor) on kogu 2024. aasta jooksul langenud. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga langes Euribor III kvartalis märgatavalt, jõudes perioodi lõpus 3,11%-ni (30.06.2024: 3,68%) ning aruandekuupäeva järgselt juba 2,89%-ni.

2024. aasta oktoobris toimunud Euroopa Keskpanga nõukogu koosolekul otsustati baasintressimäärasid langetada 25 baaspunkti võrra, kuna täidetud sai eeldus, et euroala aastainflatsioon langeks alla 2% taseme. Antud otsus vastas majandusanalüütikute varasemale prognoosile.

Euribori langemise peamiseks eelduseks on euroalal taanduv inflatsioon. Eestis oli 2024. aasta III kvartalis aastane tarbijahindade kasvutempo 3,0% (2024 II kvartal: 2,5%). Eesti Panga prognooside kohaselt kallineb 2024. aastal tarbijate ostukorv kokkuvõttes 3,5%.

Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas III kvartali keskmise hinnanguline brutopalga aastane kasv (8,1%) hindade kasvu. Sellest hoolimata oli pikalt madalal püsinud tarbijate kindlustunne jätkuvalt nõrk ka lõppenud kvartalis. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12 kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja lükata ostuotsuseid edasi. Konjunktuuriinstituudi viimaste andmete põhjal on tarbijate kindlustunde indikaator võrreldes 2024. aasta II kvartaliga veel halvenenud ning püsib endiselt madalal tasemel (2024 oktoober: -37; 2024 II kvartali keskmine: -28). 2024. aasta oktoobrikuu kindlustunde näitaja on võrreldav kahe aasta taguse ajaga, mil tarbijate kindlustunne küündis lähiajaloo madalaimale tasemele.

Eelnevast hoolimata oli turul märke koduostjate aktiveerumisest. Näiteks kasvas III kvartalis Maa-ameti ostu-müügistatistika andmetel korterite (eluruumide) tehingute arv Tallinnas 12,3% võrreldes eelmise kvartaliga (2024. III kvartal: 2 141 tehingut; 2024. II kvartal: 1 906 tehingut). Siiski on aktiivsus suurenenud ennekõike järelturu ostu-müügitehingutes ning uusarenduste müügid on püsinud pigem tagasihoidlikud.

Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumishinnad 2024. aasta III kvartalis stabiilsed, kasvades vaid 0,3%. Turult kogutud andmete põhjal kahanes tehtud tehingute arv eelneva kvartaliga võrreldes 28% võrra (2024 III kvartal: 368 tehingut; 2024. II kvartal: 513 tehingut), olles 8% võrra madalam ka 2023. aasta III kvartali müügitulemustest (404 tehingut). Uusi pakkumisi lisandus vaid 38 ehk sarnases suurusjärgus võrreldes eelmise kvartaliga.

Tulenevalt mitmete arendusprojektide ehituse valmimisest 2024. aasta kevadel ja suvel ning tagasihoidlikust müügimahust püsis müümata valmiskorterite varu III kvartalis suhteliselt kõrge ulatudes kvartali lõpuks 931 korterini (2024. II kvartal: 933; 2023. III kvartal: 640). Koduotsijate valikuvõimalused ning turukonkurents püsivad jätkuvalt kõrged.

Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetri pakkumishind oli III kvartalis 4 362 eurot, mis näitab aastast kasvu 3,3%. Kvartali võrdluses on pakkumishinnad püsinud suhteliselt muutumatuna, tõustes vaid 0,3%.

Tuleviku väljavaade
Hoolimata turu mõningasest elavnemisest nii II kui III kvartali jooksul jäävad nii 2024. aasta viimases kvartalis kui ka järgnevatel aastatel jätkuvalt peamisteks väljakutseteks väliskeskkonna mõjurid nõudlusele ja müükidele. Ootame elukondliku kinnisvara sektorit mõjutavate väliste tegurite järkjärgulise paranemise jätkumist, eelkõige intressimäärade langemist ning reaalpalga kasvu. Nõudluse püsimisel ning suurenemisel oleme valmis kiirelt ka uut pakkumist turule tooma.

Käesolev ja järgnevad aastad jäävad keskkonna poolest jätkuvalt keeruliseks ja riskiderohkeks ka avaliku sektori kõikidel tasemetel. Hoolimata positiivsetest arengutest püsivad Tallinna planeeringute menetlustes olulised väljakutsed. Loodame jätkuvalt mitme pikale veninud menetluse lõpuni jõudmist 2024. aastal või 2025. aasta esimeses pooles. Planeeritud maksumäärade tõstmised ning lisanduvad maksud suurendavad lähiaastatel uusarenduste müügihindu, vähendavad sissetulekuid ning kinnisvara kättesaadavust.

Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude kasvule eelnevatel perioodidel toimuv turunduskulude kasv. 2024. aasta tulemus peegeldab 2022. ja 2023. aastate olusid ja otsuseid, mil alustasime väheste projektide ehitusega ning kiire inflatsioon avaldas suurimat mõju kulubaasile. Liveni 20%-lise omakapitali tootluse eesmärgi saavutamiseks vajame aastas 40 miljonit eurot ületavat müügitulu.

Ehkki järgnevateks aastateks on vajalik maht portfellis olemas, on meil käesoleval aastal võimalik üle anda kokku maksimaalselt kuni 110 elu- ja äripinda. Aasta esimese üheksa kuu jooksul andsime üle 68 kodu, ehk 62% kogu võimalikust. Oktoobri lõpuks 65% kogu võimalikust. Aasta esimese üheksa kuu jooksul saavutasime 19,1 miljoni eurose müügitulu ning hindame, et portfellis olev 2024. aasta jooksul veel müüdavate ja üleantavate pindade müügitulu potentsiaal on 13,9 miljon eurot. Selle täies mahus reaaliseerumine aasta viimastel kuudel ei ole tõenäoline, kuid realiseerumata osa jääb toetama järgnevate perioodide tulemusi.

2024. aasta otsuste ja tegevustega loome oma 2025. ja 2026. aastate majandustulemusi. Heade tulemuste saavutamiseks on vaja nii väliste tegurite paranemist kui sisemist tööd kulubaasi vähendamisega. Paljuski Regati ja Iseära projektide arengute, aga ka 2024. aastal realiseerimata müügipotentsiaali tulemusena, ootame majandustulemuste olulist paranemist 2025. ja 2026. aastatel. Arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 3-4 aastaks kuid ettevaatalt jätkame arendusportfelli suurendamiseks aktiivselt läbirääkimisi ning ostu alternatiivide otsimist ja kaalumist.

Joonas Joost
Liven AS finantsjuht
E-post: joonas.joost@liven.ee

Manus

• 20240930_Liven_Q3 vahearuanne