Liven
Kvartaliaruanne

Liven AS - 2024. aasta IV kvartali ja 12 kuu konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

Tulemuste tutvustamise eesti keelne veebiseminar toimub 30. jaanuaril kell 13:00, täiendav info.

Kuigi väliskeskkonnas hüppelisi positiivseid arenguid ei toimunud, püsisid kvartali jooksul elukondliku kinnisvara turul siiski märgid mõningasest optimismi taastumisest. Neljanda kvartali jooksul sõlmisime 34 võlaõiguslepingut (VÕL; 2024 III kvartal 32; 2023 IV kvartal: 29) ning kokku sõlmisime aasta jooksul 129 VÕL (2023: 69). Suurima panuse kvartali jooksul sõlmitud uutesse müükidesse andsid Uus-Meremaa valmiskorterite müügid ning ehituses oleva Iseära II etapi ridamajakodude ja korterite VÕL sõlmimised. Aasta jooksul sõlmitud uute müügilepingute arv on Liveni senine kõrgeim aastane tulemus.

Hinnanguliselt oli 2024. aasta Liveni uute müügitehingute turuosa Tallinnas ja lähiümbruses ca 10%, mis on kõrgem, kui varasema kahe aasta 6-7% hinnangud ning samuti kõrgeim tulemus turul. Uusi lepinguid sõlmisime aasta jooksul kokku 42 miljoni euro müügitulu mahus.

Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid tõusis kolmandas kvartalis kõrgemale tasemele võrreldes eelnevate kvartalitega ning püsis kõrgemal tasemel ka neljanda kvartali jooksul. Viimase perioodi jooksul keskmiselt ligi 1,7% tasemel, oktoobri jooksul isegi üle 2,0%. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.

2024. aasta IV kvartali jooksul andsime klientidele asjaõiguslepingu alusel üle kokku 24 uut kodu valminud arendustes (2024 III kvartal: 27; 2023 IV kvartal: 74). Nendest 14 Uus-Meremaa II etapis, 3 Iseära projekti II etapis, 6 Luuslangi projekti I etapis ja 1 kodu Magdaleena arenduses. Samas järjekorras mõjutasid projektid ka IV kvartali finantstulemuse kujunemist. Kvartali müügituluks kujunes 8 164 tuhat eurot (2024 III kvartal: 7 057 tuhat eurot; 2023 IV kvartal: 16 713 tuhat eurot) ning kvartali puhaskahjumiks 78 tuhat eurot (2024 III kvartal: +342 tuhat eurot; 2023 IV kvartal: +2 245 tuhat eurot). Neljanda kvartali tulemustele avaldas negatiivset mõju kombinatsioon erinevatest teguritest, seal hulgas eelarvestatud kasumlikkuse vähenemine varasemalt lõppenud projektides, suurenenud tulevikku suunatud kulud (seal hulgas turustuskulud ning Berliini laienemisega seotud kulud), madalam kapitaliseeritavate kulude osakaal ning üldine kuluinflatsioon. Tulemus sisaldab ka 286 tuhande euro suurust kasumit Türi tänaval asuva äripinna õiglase väärtuse muutusest.

Kogu aasta jooksul andsime üle 92 uut kodu (2023: 148) võimalikust 110 elu- ja äripinnast, teenisime 27 266 tuhat eurot müügitulu (2023: 35 765 tuhat eurot) ning 558 tuhat eurot puhaskasumit (2023: 775 tuhat eurot).

Varade maht kasvas kvartali jooksul 5 193 tuhande euro võrra (aasta jooksul 9 739 tuhande euro võrra) tõustes perioodi lõpuks 78 298 tuhande euroni. Peamiselt tulenes varade suurenemine ehituses olevate Iseära ja Regati projektide varude mahu suurenemisest ning Uus-Meremaa aastavahetuse lähedal toimunud müükidest tekkinud nõuetest ostjate vastu, mis laekusid vahetult pärast aastavahetust.

Projektide ehituse rahastamiseks väljastati meile kvartali jooksul uusi pangalaene 4 110 tuhande euro ulatuses, kodude üleandmiste järgselt tasusime varasemaid ehituslaene 1 302 tuhande euro mahus. Koos muude laenudega suurenes laenukohustiste maht kvartali jooksul kokku 2 877 tuhande euro võrra 47 252 tuhande euroni. Hoolimata ehituslaenude saldo kasvust vähenesid lühiajalised laenukohustised 3 332 tuhande euro võrra 6 405 tuhande euroni, mis tulenes peamiselt Uus-Meremaa projekti laenusaldo olulisest vähenemisest ja Iseära arenduse laenulepingute refinantseerimisest. Aasta jooksul suurenes laenukohustiste saldo 8 822 tuhande euro võrra, eelkõige tulenevalt rohevõlakirjade emiteerimisest (6 200 tuhat eurot).

Raha ja raha ekvivalentide saldo suurenes kvartali jooksul 1 110 tuhande euro võrra 5 916 tuhande euroni kvartali lõpuks peamiselt seoses neljandas kvartalis toimunud müükidega. Aasta jooksul suurenes raha ja raha ekvivalentide saldo 2 184 tuhande euro võrra.

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne

Konsolideeritud koondkasumiaruanne

Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang tõusis aasta lõpuks 9,2 punktini 10-st (2024 III kvartal: 8,4; 2023 IV kvartal: 8,0). Tagasiside hinnangu paranemine peegeldab 2024. aasta jooksul klienditagasiside hinnangute arvu ja tulemuse suurendamisele keskendumist.

Olulisemad sündmused
Projektides: 2024. aasta alguses võeti vastu Kadaka tee 88 detailplaneering, algas Iseära II etapi kortermajade ning suvel ka viimase viie ridamaja ehitus. Kevadel sõlmisime lepingu Väike-Tallinn projekti äripinna pikaajaliseks rahastamiseks ning sügisel alustasime Luuslangi II etappi kuuluva Jalami 6 kortermaja eelmüügiga. Aasta teises pooles väljastati Virmalise 3 projekteerimistingimused 30 korteriga kortermaja projekteerimiseks ning soetasime Kalda 5 kinnistu Nõmmel koos olemasoleva detailplaneeringu ja ehitusloaga, aastal jooksul toimus arhitektuurikonkurss. Aasta viimases kvartalis refinantseerisime Iseära arendusega seotud laenulepinguid jäägiga 4 873 tuhat eurot ja finantseerisime infrastruktuuri ehitust. Uueks laenusummaks kujunes 5 700 tuhat eurot tähtajaga 2027. aasta IV kvartal. Täpsem ülevaade sündmustest ja arengutest arendusprojektides on toodud „Ülevaade projektidest“ peatükist.

Neljandas kvartalis avalikustatud Kantar EMORi uuringu kohaselt oli kinnisvaraarendajate mainekuse edetabelis Liven seekord esimesel kohal edestades konkurente nii maineindeksi, suhtumise kui arenduste atraktiivsuse poolest.

Aasta jooksul suurendasime ka aktsiakapitali seoses töötajate aktsiaoptsiooniprogrammiga, maksime 635 tuhat eurot dividende ning emiteerisime avalikult kaubeldavaid rohevõlakirju summas 6 200 tuhat eurot. Pärast aruandekuupäeva ei ole toimunud olulisi sündmusi, mida ei oleks kajastatud IV kvartali finantsaruannetes.

Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Kogu 2024. aasta vältel 6-kuu Euribor (Euribor) langes olles 2024. aasta alguses tasemel 3,86% ning jõudes 2024. aasta lõpuks 2,586% tasemele (30.09.2024: 3,11%).

Kuna inflatsiooni aeglustumine euroalal on kulgenud ootuspäraselt, siis nii nagu kolmel varasemal korral 2024. aasta jooksul, otsustati ka detsembris toimunud Euroopa Keskpanga nõukogu koosolekul baasintressimäärasid 25 baaspunkti võrra langetada. Antud otsus vastas majandusanalüütikute varasemale prognoosile.

Eestis oli 2024. aasta IV kvartalis aastane tarbijahindade kasvutempo 3,9% (2024 III kvartal: 3,0%). 2024. aasta jooksul kokku tõusis tarbijahinnaindeks võrreldes 2023. aasta keskmisega 3,5%. Enim mõjutasid tarbijahinnaindeksit toidu ja mittealkohoolsete jookide hinna muutused.

Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas IV kvartali keskmise hinnanguline brutopalga aastane kasv (8,3%) hindade kasvu. Sellest hoolimata oli pikalt madalal püsinud tarbijate kindlustunne jätkuvalt nõrk ka lõppenud kvartalis. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12 kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja lükata ostuotsuseid edasi. Konjunktuuriinstituudi viimaste andmete põhjal on tarbijate kindlustunde indikaator IV kvartalis aasta kõige madalam tasemel (2024. aasta IV kvartali keskmine: -36; 2024. aasta 9 kuu keskmine: -31; 2023. aasta keskmine: -30).

Eelnevast hoolimata oli turul märke koduostjate aktiveerumisest. Näiteks kasvas IV kvartalis Maa-ameti ostu-müügistatistika andmetel korterite (eluruumide) tehingute arv Tallinnas 14,8% võrreldes eelmise kvartaliga (2024. IV kvartal: 2 466 tehingut; 2024. III kvartal: 2 149 tehingut). Aktiivsus on suurenenud 2024. aasta kahel viimasel kvartalil, aasta kokkuvõttes on Tallinna korterite ostu-müügitehingute arv vähenenud 3% (2024. aasta: 8 274 tehingut; 2023. aasta: 8 537 tehingut). Siiski on aktiivsus suurenenud ennekõike järelturu ostu-müügitehingutes ning uusarenduste müügid on püsinud pigem tagasihoidlikud.

Võrreldes 2024. aasta III kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumishinnad 2024. aasta IV kvartalis stabiilsed, kasvades vaid 0,2%. Aasta vaates on pakkumiste hinnad võrreldes 2023. aastaga keskmiselt tõusnud 3,9%. Turult kogutud andmete põhjal kasvas tehtud tehingute arv eelneva kvartaliga võrreldes 52% võrra (2024 IV kvartal: 559 tehingut; 2024. III kvartal: 368 tehingut), olles 33% võrra kõrgem ka 2023. aasta IV kvartali müügitulemustest (421 tehingut). Aasta vaates kasvas 2024. aastal uusarendustega tehtud müügitehingute arv võrreldes 2023. aastaga 34,7%.

Tulenevalt mitmete arendusprojektide ehituse valmimisest 2024. aasta kevadel ja suvel ning tagasihoidlikust müügimahust püsis müümata valmiskorterite varu IV kvartalis suhteliselt kõrge ulatudes kvartali lõpuks 1 011 korterini (2024. III kvartal: 931; 2023. IV kvartal: 889). Koduotsijate valikuvõimalused ning turukonkurents püsivad jätkuvalt kõrged.

Tuleviku väljavaade
Hoolimata turu elavnemisest 2024. teisel poolaastal jäävad ka 2025. aastatel jätkuvalt peamisteks väljakutseteks väliskeskkonna mõjurid nõudlusele ja müükidele. Ootame elukondliku kinnisvara sektorit mõjutavate väliste tegurite järkjärgulise paranemise jätkumist, eelkõige intressimäärade langemist ning reaalpalga kasvu. Nõudluse suurenemisel oleme valmis kiirelt ka uut pakkumist turule tooma.

Järgnevad aastad jäävad keskkonna poolest jätkuvalt keeruliseks ja riskiderohkeks ka avaliku sektori kõikidel tasemetel. Hoolimata positiivsetest arengutest püsivad Tallinna planeeringute menetlustes olulised väljakutsed. Loodame jätkuvalt mitme pikale veninud menetluse lõpuni jõudmist 2025. aasta esimeses pooles. Maksumäärade tõstmised ning lisandunud maksud suurendavad lähiaastatel uusarenduste müügihindu, vähendavad sissetulekuid ning kinnisvara kättesaadavust.

Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude kasvule eelnevatel perioodidel toimuv turunduskulude kasv. 2025. aasta tulemus peegeldab paljuski 2024. aasta olusid ja otsuseid, mil alustasime ehitusega Iseära ja Regati projektides. Alanud 2025. aastal on meil võimalik üle anda kokku maksimaalselt kuni 194 elu- ja äripinda maksimaalselt kuni 75 miljoni euro suuruse müügitulu mahus. Aasta alguseks on võlaõiguslik müügileping sõlmitud neist 88 osas ja 31 miljoni euro müügitulu mahus.

Kahel eelneval keerulisel aastal ei ole õnnestunud 20% omakapitali tootluse sihti täita, kuid paljuski Regati ja Iseära projektide arengute tulemusena, ootame majandustulemuste olulist paranemist 2025. ja 2026. aastatel. Viimase poole aasta müügitempo jätkumisel on 2025. aasta prognoositav müügitulu suurusjärgus 55 miljon eurot, millest eeldame, et piisab 20%-lise omakapitali tootluse eesmärgi saavutamiseks.

2025. aasta otsuste ja tegevustega loome oma 2026. ja 2027. aastate majandustulemusi. Heade tulemuste saavutamiseks on vaja jätkuvalt nii väliste tegurite paranemist kui sisemist tööd kulubaasi efektiivsusega. Jätkame alanud aasta jooksul Luuslangi II etapi ning Wohngarteni eelmüügiga, alustame Iseära järgmiste etappide eelmüügiga ning samuti mitme uue projekti eelmüükidega. Piisava eelmüügi mahu täitumisel ka projektide ehitustega. Arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 3-4 aastaks kuid ettevaatalt jätkame arendusportfelli suurendamiseks aktiivselt läbirääkimisi ning ostu alternatiivide otsimist ja kaalumist.

Joonas Joost
Liven AS finantsjuht
E-post: joonas.joost@liven.ee

Manus

• Liven-2024-Q4-vahearuanne