Fondijuhi kommentaar
Pikalt kestnud madala majandusaktiivsuse tingimustes on EfTEN Real Estate Fund AS suutnud oma majandustulemusi järk-järgult parandada. Selle taga on nii suure tähelepanu pööramine hoonete madala vakantsuse säilitamisele, täiendavad edukad investeeringud hooldekodude ja logistika segmenti, kui ka alanenud intressikulud. Kõige selle tulemusena on kasvanud fondi vaba rahavoog, mis koos pangalaenude planeeritava refinantseerimisega võimaldab fondi juhtkonnal eelduslikult teha aktsionäridele ettepanek rekordilise dividendi maksmiseks 2026. aasta kevadel.
Kevadel nähtud esimesed positiivsed märgid täituvuse paranemisest jätkusid ka kolmandas kvartalis. Fondi portfelli vakantsus vähenes teist kvartalit järjest, ulatudes septembri lõpus 3,6%-ni. Suvel valmis Tartu vallas asuva ERMi hooldekodu teine etapp, millelt saadav üüritulu tõusis järk-järgult lepingujärgsele tasemele augustiks. Koos aprillis lisandunud Hiiu hooldekodu ning Valkla hooldekodu uue etapi valmimisega kasvas hooldekodude segmendi üüritulu fondi portfellis kolmandas kvartalis 4,7%-ni, mis on ligi poole võrra suurem kui aasta tagasi.
Portfelli vähenenud vakantsus ning lisandunud üüripinnad tõid kaasa nii neto üüritulu (NOI) kui ka EBITDA kasvu, mis olid vastavalt 5,1% ja 6,3% kõrgemad kui 2024. aasta kolmandas kvartalis. Fond on selle aasta 9 kuuga teeninud potentsiaalset brutodividendi 66,66 senti aktsia kohta, mis on 12,6% rohkem kui aasta varem. Arvestades perioodilisi laenude põhiosade tagasimakseid ning finantsvõimenduse näitajate tugevat taset, plaanib fondi juhtkond pangalaene järgmise aasta alguses refinantseerida ning teha eelduslikult aktsionäride üldkoosolekule ettepaneku maksta 2025. aasta eest netodividende 1,2 eurot aktsia kohta, mis on 8,1% rohkem kui 2025. aasta kevadel ning 20% rohkem kui 2024 aasta kevadel.
Kolmandas kvartalis peatus ligi kaks aastat kestnud EURIBORi intressimäärade langustrend. Kuna intresside edasine oluline vähenemine ei ole tõenäoline, jätkas fond teise kvartali lõpus alustatud intressimäärade fikseerimist. Septembris sõlmis fondi Läti tütarettevõte intressimäära vahetuslepingu nominaalsummas 11,1 miljonit eurot tasemel 2,2%. Kokku on kolmanda kvartali lõpuks fondi tütarettevõtete laenudest intressimäära vahetuslepinguga kaetud 22,7 miljonit eurot, mis moodustab 15% fondi konsolideeritud laenuportfellist.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2025. aasta III kvartali müügitulu oli 8,359 miljonit eurot (2024. aasta III kvartal: 8,006 miljonit eurot) ning 9 kuu müügitulu 24,427 miljonit eurot (2024. aasta 9 kuud: 23,924 miljonit eurot). Kolmanda kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 4,4% ning üheksa kuu müügitulu 2,1%. Müügitulu kasvu toetasid eelkõige uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2025. aasta 9 kuuga 22,678 miljonit eurot (2024. aasta 9 kuud: 22,203 miljonit eurot), kasvades 2,1%. Neto üüritulu 9 kuu marginaal püsis 93% tasemel (2024: sama), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 7% fondi müügitulust.
2025. aasta III kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 5,251 miljonit eurot (2024. aasta III kvartal: 3,854 miljonit eurot). Puhaskasumi kasv tulenes peamiselt müügitulu suurenemisest ning intressikulude vähenemisest seoses EURIBORi langusega – intressikulud olid 2025. aasta III kvartalis kokku 1,603 miljonit eurot võrreldes 2,171 miljoni euroga eelmise aasta III kvartalis.
Fondi 2025. aasta 9 kuu konsolideeritud puhaskasum oli 13,443 miljonit eurot (2024. aasta 9 kuud: 10,104 miljonit eurot). Intressikulu vähenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 1 541 tuhande euro ehk 23% võrra.
2025. aasta 9 kuu jooksul on kontsern teeninud korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus laenude tagasimaksed miinus intressikulud) 9,53 miljonit eurot, mis on 19% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Seda eelkõige tänu uutest soetustest ja arendustest lisandunud rahavoole ning madalamatele intressikuludele tulenevalt EURIBOR’i langusest. Arvestades fondi dividendipoliitikat, saaks fond selle aasta üheksa kuu põhjal maksta brutodividende 66,66 senti aktsia kohta. Arvestades finantsvõimenduse madalat taset ning perioodilisi laenude põhiosade tagasimakseid, plaanib fondi juhtkond tütarettevõtete laene ka 2026. aasta alguses refinantseerida ning maksta aktsionäridele netodividende 1,2 eurot aktsia kohta.
Kontserni varade maht oli 30.09.2025 seisuga 403,493 miljonit eurot (31.12.2024: 398,763 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95,0% (31.12.2024: 93,7%).
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.09.2025 on kontsernil 37 (31.12.2024: 36) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 383,268 miljonit eurot (31.12.2024: 373,815 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 379,467 miljonit eurot (31.12.2024: 370,561 miljonit eurot). Lisaks fondi tütarettevõtetele kuuluvatele kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50%-osalusega ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.09.2025 seisuga oli 8,633 miljonit eurot (31.12.2024: 8,630 miljonit eurot).
Kontsern investeeris 2025. aasta 9 kuuga kokku 8,907 miljonit eurot nii uutesse kinnisvarainvesteeringutesse kui ka olemasoleva kinnisvaraportfelli arendamisse.
Kontserni tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ soetas märtsis kinnistu Tallinnas Hiiu tn 42, makstes selle eest 4 miljonit eurot. Kehtiva üürilepingu alusel jätkab kinnistu osalist kasutamist Sihtasutus Põhja-Eesti Regionaalhaigla, ülejäänud kinnistu osale sõlmiti pikaajaline (10 + 10 aastat) üürileping ettevõttega Hiiu Südamekodu OÜ, mis kuulub Südamekodud AS-i kontserni. Koostöös üürniku ja Südamekodud AS-iga ehitatakse hoone osaliselt ümber üldhooldekoduks "Nõmme Südamekodu", mis tulevikus mahutab kuni 170 hooldekodu klienti.
2025. aasta I poolaastal lõpetati Valkla hooldekodu C-korpuse ehitustööd ning kolmandas kvartalis valmis Tartus Ermi hooldekodu II etapp.
2025. aasta aprillis valmis eelmise aasta sügisel soetatud Paemurru logistikakeskus, kuhu investeeriti I poolaastal kokku 1,743 miljonit eurot.
2025. aasta 9 kuuga teenis kontsern kokku 23,660 miljonit eurot üüritulu, mis on 3% rohkem kui 2024. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.09.2025 seisuga 3,6% (31.12.2024: 2,6%). Suurim oli vakantsus büroohoonete segmendis (16,8%), kus vakantsete üüripindade täitmine on võtnud varasemast rohkem aega.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS'i tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2025. aasta aprillis 7,32 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati 2025. aasta 9 kuul pangalaenudega Valkla hooldekodu ning Paemurru logistikakeskuse ehitustöid kogusummas 2,83 miljonit eurot. Fondi tütarettevõte EfTEN Hiiu OÜ sõlmis aprillis laenulepingu Hiiu tn. 42 hoone ümberehitustööde finantseerimiseks summas 3 250 tuhat eurot. Bilansipäeva järgselt, 2025.a. oktoobris sõlmiti laenulepingu lisa, millega suurendati laenusummat 3 650 tuhande euroni.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli 30.09.2025 seisuga kokku 41,406 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on vahemikus 37% - 59% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.09.2025 seisuga 3,95% (31.12.2024: 4,89%) ning LTV (Loan to Value) 41% (31.12.2024: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks sõlmisid kontserni kaks tütarettevõtet intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega fikseeriti ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) tasemel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.09.2025 oli 3,9 (seisuga 30.09.2024: 3,0). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBOR’i toel. Seoses kontserni kinnisvarainvesteeringute tagatisel võetud laenude perioodiliste tagasimaksetega ning finantsvõimenduse madala tasemega plaanib fondi juhtkond ka 2026. aasta alguses laene refinantseerida ning suurendada sellega dividendide maksmise võimekust.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS´i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.09.2025 on 114 403 tuhat eurot (31.12.2024: sama). Aktsiakapital koosnes 11 440 340 aktsiast (31.12.2024: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2024: sama).
EfTEN Real Estate Fund AS`i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.09.2025 20,44 eurot (31.12.2024: 20,37 eurot). EfTEN Real Estate Fund ASi aktsia puhasväärtus kasvas 2025. aasta 9 kuuga 0,3%. Ilma dividende jaotamata oleks fondi NAV 9 kuuga kasvanud 5,1%.
Seisuga 30.09.2025 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega seotud isikutele 32,18% aktsiatest.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| III kvartal | 9 kuud | |||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 8 359 | 8 006 | 24 427 | 23 924 |
| Müüdud teenuste kulu | -383 | -473 | -1 278 | -1 232 |
| Brutokasum | 7 976 | 7 533 | 23 149 | 22 692 |
| Turustuskulud | -143 | -111 | -471 | -489 |
| Üldhalduskulud | -897 | -860 | -2 844 | -2 679 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | 0 | -457 | 546 | -1 911 |
| Muud äritulud ja -kulud | 41 | 1 | 19 | 87 |
| Ärikasum | 6 977 | 6 106 | 20 399 | 17 700 |
| Kasum/-kahjum ühisettevõtetest | 138 | 83 | 167 | -171 |
| Intressitulud | 22 | 51 | 140 | 216 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -1 630 | -2 171 | -5 172 | -6 644 |
| Kasum enne tulumaksu | 5 507 | 4 069 | 15 534 | 11 101 |
| Tulumaksukulu | -256 | -215 | -2 091 | -997 |
| Aruandeperioodi puhaskasum | 5 251 | 3 854 | 13 443 | 10 104 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 5 251 | 3 854 | 13 443 | 10 104 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| - tava | 0,46 | 0,36 | 1,18 | 0,93 |
| - lahustatud | 0,46 | 0,36 | 1,18 | 0,93 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 30.09.2025 | 31.12.2024 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 16 107 | 18 415 |
| Lühiajalised hoiused | 0 | 2 092 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 204 | 2 055 |
| Ettemakstud kulud | 377 | 138 |
| Käibevara kokku | 17 688 | 22 700 |
| Pikaajalised nõuded | 253 | 154 |
| Ühisettevõtete osad | 2 127 | 1 960 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 383 268 | 373 815 |
| Materiaalne põhivara | 157 | 134 |
| Põhivara kokku | 385 805 | 376 063 |
| VARAD KOKKU | 403 493 | 398 763 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustised | 46 237 | 30 300 |
| Tuletisinstrumendid | 69 | 0 |
| Võlad ja ettemaksed | 2 720 | 3 245 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 49 026 | 33 545 |
| Laenukohustised | 108 348 | 119 120 |
| Muud pikaajalised võlad | 2 130 | 1 928 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 10 172 | 11 097 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 120 650 | 132 145 |
| KOHUSTISED KOKKU | 169 676 | 165 690 |
| Aktsiakapital | 114 403 | 114 403 |
| Ülekurss | 90 306 | 90 306 |
| Kohustuslik reservkapital | 4 156 | 2 799 |
| Jaotamata kasum | 24 952 | 25 565 |
| OMAKAPITAL KOKKU | 233 817 | 233 073 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 403 493 | 398 763 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
