Fondijuhi kommentaar
2026. aasta I poolaastal astus EfTEN Real Estate Fund AS mitu olulist sammu portfelli ümberkujundamisel, keskendudes kapitali efektiivsemale kasutamisele ning uute investeerimisvõimaluste ettevalmistamisele. Märtsis viis fond lõpule tütarettevõtte EfTEN Krustpils SIA (Läti DSV logistikakeskuse omanikettevõte) müügi. Fond soetas logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning projekti sisemiseks tulumääraks (IRR) kujunes ligikaudu 10%.
Aprillis viis fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB lõpule Menulio 11 büroohoone müügi Vilniuses, kus kinnisvarainvesteeringu müügihind oli ligikaudu 0,6 miljonit eurot bilansilisest väärtusest kõrgem. Läti DSV logistikakeskuse ning Menulio 11 büroohoone müük lõi eelduse uute investeeringute tegemiseks.
2026. aasta 1. juunil omandas EfTEN Real Estate Fund AS 100%-lise osaluse Magistral Kaubanduskeskuse OÜ-s. Soetushinna arvutuse aluseks oli kinnisvarainvesteering väärtusega 31,69 miljonit eurot ning fond eeldab investeeringu puhastootluseks 8,1%. Juunis teenis Magistrali kaubanduskeskus 213 tuhat eurot üüritulu. Keskuses oli juuni lõpus 165,5 m² vakantseid üüripindu, mille osas on üürilepingud aruande koostamise seisuga sõlmitud ning seega on keskuse täituvus 100%.
Fondi olemasolev kinnisvaraportfell toimib jätkuvalt stabiilselt – vakantsus alanes viimase kolme aasta madalaima tasemeni (2,3%) ning üürnike maksekäitumine oli hea. Fondivalitseja jätkab aktiivset fondi kinnisvaraportfelli juhtimist, et säilitada portfelli täituvus, maksimeerida kinnisvarainvesteeringute üüritulu ning tagada fondi dividendivõimekus.
Langenud EURIBORi tase avaldas I poolaastal fondi rahavoogudele võrreldes eelmise aasta sama perioodiga olulist positiivset mõju ning intressikulud vähenesid aastases võrdluses 10%. Fondi vaba rahavoog suurenes eelmise aasta I poolaastaga võrreldes 20% ning intresside kattekordaja (ICR) paranes 3,7-lt 4,4-le. Fond on intressimäära võimaliku tõusu kaitseks sõlminud kaks intressimäära vahetuslepingut nominaalsummas 22,6 miljonit eurot (12,9% laenuportfellist), kus 1 kuu EURIBOR on fikseeritud tasemetel 1,995% ja 2,2%.
Majandustulemuste ülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2026. aasta II kvartali müügitulu oli 8,545 miljonit eurot (2025. aasta II kvartal: 8,210 miljonit eurot) ning I poolaasta konsolideeritud müügitulu 16,966 miljonit eurot (2025. aasta I poolaasta: 16,068 miljonit eurot). II kvartali müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 4,1% ning I poolaasta müügitulu 5,6%. Müügitulu kasvu toetasid uued investeeringud logistika-, kaubandus- ja hooldekodude sektoris.
Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2026. aasta I poolaastal kokku 15,767 miljonit eurot (2025: 14,845 miljonit eurot), kasvades eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 6,2%. Neto üüritulu marginaal oli 2026. aasta I poolaastal 96% (2025: 95%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 4% (2025: 5%) fondi konsolideeritud üüritulust.
2026. aasta I poolaastal teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 8,911 miljonit eurot, mis on 8,8% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.
Kontsern teenis 2026. aasta I poolaastal korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosade tagasimaksed ja tulumaksukulu) kokku ligikaudu 7,1 miljonit eurot, mis on seoses kõrgema EBITDA taseme ja madalamate intressikuludega võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenenud 20%. Kontserni varade maht oli 30.06.2026 seisuga 419,838 miljonit eurot (31.12.2025: 405,851 miljonit eurot), s.h moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95% (31.12.2025: 94%). 2026. aasta I poolaastal vähenesid logistikasegmendi kinnisvarainvesteeringud 9,0 miljoni euro võrra seoses DSV logistikakeskuse müügiga Riias ja büroosegmendi kinnisvarainvesteeringud 8,1 miljoni euro võrra seoses Menulio 11 hoone müügiga Vilniuses. Kaubandussektori kinnisvarainvesteeringud suurenesid 31,690 miljoni euro võrra seoses Magistrali kaubanduskeskuse soetamisega Tallinnas.
Kinnisvaraportfell
Seisuga 30.06.2026 oli kontsernil 36 (31.12.2025: 37) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 399,102 miljonit eurot (31.12.2025: 381,032 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 398,595 miljonit eurot (31.12.2025: 381,235 miljonit eurot). Lisaks eelnimetatud kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50% osalusega ühisettevõttele EfTEN SPV11 OÜ hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2026 seisuga oli 8,550 miljonit eurot (31.12.2025: 8,680 miljonit eurot).
Investeeringud 2026. aasta I poolaastal
2026. aasta juunis soetas kontsern 12,9 miljoni euro eest 100% osaluse ettevõttes Magistral Kaubanduskeskuse OÜ. Ettevõttele kuulub Magistrali keskus aadressil Sõpruse pst 201, Tallinn, mille õiglane väärtus soetusel oli 31,7 miljonit eurot.
Kontsern investeeris 2026. aasta I poolaastal kokku 3,532 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvaraportfelli, s.h jätkusid Nõmme hooldekodu ümberehitustööd, mille maht oli I poolaastal kokku 2,3 miljonit eurot.
Müügid 2026. aasta I poolaastal
2026. aasta märtsis müüs kontsern 100% osaluse tütarettevõttes EfTEN Krustpils SIA, kellele kuulus DSV logistikakeskus Riias. Kontsern soetas DSV logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning fond teenis projektist ligikaudu 10% sisemist tulumäära (IRR). 2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB talle kuuluva büroohoone Vilniuses aadressil Menulio 11. Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli 571 tuhat eurot kõrgem kui kinnistu bilansiline väärtus. Pärast Menulio 11 soetamiseks võetud laenukohustuste tagastamist ning muude kohustuste katmist laekus fondile 5,3 miljonit eurot.
2026. aasta aprillis müüs fondi tütarettevõte EfTEN SPV7 OÜ Tallinnas A.H. Tammsaare tee 116a asuva kinnistu Ignitis Eesti OÜ-le. Tehingust teenis EfTEN SPV7 OÜ 225 tuhat eurot kasumit.
Üüritulu
2026. aasta esimese 6 kuuga teenis kontsern kokku 16,425 miljonit eurot üüritulu, mis on 5% rohkem kui 2025. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 30.06.2026 seisuga 2,3% (31.12.2025: 3,2%). Büroosegmendi vakantsus vähenes esimesel poolaastal – kui 2025. aasta lõpus oli segmendi vakantsus 14,4%, siis 2026. aasta juuni lõpus oli see 9,0%. Büroosegmendi vakantsuse vähenemises oli oluline osa Menulio 11 büroohoone müügitehingul, kus vabade pindade osakaal oli 46%.
Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
EfTEN Real Estate Fund AS hindab korraliselt kinnisvarainvesteeringuid kaks korda aastas – 30. juuni ja 31. detsembri seisuga. Colliers International poolt 2026. aasta juunis läbi viidud kinnisvarainvesteeringute hindamiste tulemusel langes kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 0,2% ning fond sai kinnisvarainvesteeringute allahindlusest 0,62 miljonit eurot kahjumit. Lisaks hinnati 1,6% (138 tuhat eurot) madalamaks fondi sidusettevõttele kuuluva Hotell Palace väärtus. 2026. aasta aprillis müüs fond Menulio 11 büroohoone, mille müügiväärtus oli bilansilise väärtusega võrreldes 570 tuhande euro võrra kõrgem.
Finantseerimine
EfTEN Real Estate Fund AS-i kolm tütarettevõtet pikendasid 2026. aasta I poolaastal pangaga sõlmitud laenulepinguid kogusummas 11,5 miljonit eurot. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni üheteistkümne tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli seisuga 30.06.2026 kokku 45,650 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 33% - 61% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilset üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
EfTEN Real Estate Fund AS-i tütarettevõtted suurendasid seoses parema finantsvõimekusega oma pangalaenude kogusummat 2026. aasta aprillis 3,7 miljoni euro võrra. Lisaks rahastati 2026. aasta I poolaastal pangalaenuga Nõmme hooldekodu ehitustöid kogusummas 2,3 miljonit eurot.
EfTEN Real Estate Fund AS sõlmis 2026. aasta juunis Magistral Kaubanduskeskuse OÜ ostu finantseerimiseks laenulepingu summas 4 miljonit eurot tähtajaga 01.06.2027.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 30.06.2026 seisuga 4,03% (31.12.2025: 3,99%) ning LTV (Loan to Value) 42% (31.12.2025: 41%). Kõik fondi laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks on kontserni kahel tütarettevõttel sõlmitud intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) on fikseeritud tasemel 1,995% ja 2,2%.
Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) seisuga 30.06.2026 oli 4,4 (seisuga 30.06.2025: 3,7). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBORi toel.
Aktsiainfo
EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 30.06.2026 on 115 248 tuhat eurot (31.12.2025: sama). Aktsiakapital koosnes 11 524 846 aktsiast (31.12.2025: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2025: sama).
EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 30.06.2026 19,89 eurot (31.12.2025: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus vähenes 2026. aasta I poolaastal 2,1%. 2026. aasta aprillis maksis fond netodividende 1,2 eurot aktsia kohta kogusummas 13,8 miljonit eurot. Ilma dividende jaotamata oleks fondi puhasväärtus kasvanud 3,8%.
Seisuga 30.06.2026 kuulus fondi nõukogu ja juhatuse liikmetele ning nendega seotud isikutele 32,03% aktsiatest.
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| II kvartal | 6 kuud | |||
| 2026 | 2025 | 2026 | 2025 | |
| € tuhandetes | ||||
| Müügitulu | 8 545 | 8 210 | 16 966 | 16 068 |
| Müüdud teenuste kulu | -323 | -389 | -752 | -895 |
| Brutokasum | 8 222 | 7 821 | 16 214 | 15 173 |
| Turustuskulud | -267 | -187 | -447 | -328 |
| Üldhalduskulud | -984 | -941 | -1 972 | -1 947 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | -52 | 546 | -52 | 546 |
| Muud äritulud ja -kulud | 100 | 15 | 78 | -22 |
| Ärikasum | 7 019 | 7 254 | 13 821 | 13 422 |
| Kasum/-kahjum ühisettevõtetest | 11 | 87 | -48 | 29 |
| Kahjum tütarettevõtte müügist | 0 | 0 | -286 | 0 |
| Intressitulud | 56 | 35 | 115 | 118 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -1 841 | -1 739 | -3 144 | -3 542 |
| Kasum enne tulumaksu | 5 245 | 5 637 | 10 458 | 10 027 |
| Tulumaksukulu | -1 258 | -1 612 | -1 547 | -1 835 |
| Aruandeperioodi puhaskasum | 3 987 | 4 025 | 8 911 | 8 192 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 3 987 | 4 025 | 8 911 | 8 192 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| - tava | 0,35 | 0,35 | 0,77 | 0,72 |
| - lahustatud | 0,35 | 0,35 | 0,77 | 0,72 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 30.06.2026 | 31.12.2025 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 16 357 | 19 957 |
| Lühiajalised hoiused | 0 | 320 |
| Tuletisinstrumendid | 73 | 13 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 648 | 1 697 |
| Ettemakstud kulud | 218 | 293 |
| Varud | 6 | 0 |
| Käibevara kokku | 18 302 | 22 280 |
| Pikaajalised nõuded | 136 | 164 |
| Ühisettevõtete osad | 2 134 | 2 182 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 399 102 | 381 032 |
| Materiaalne põhivara | 164 | 193 |
| Põhivara kokku | 401 536 | 383 571 |
| VARAD KOKKU | 419 838 | 405 851 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustised | 54 676 | 42 261 |
| Tuletisinstrumendid | 42 | 6 |
| Võlad ja ettemaksed | 7 856 | 2 913 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 62 574 | 45 180 |
| Laenukohustised | 113 861 | 111 727 |
| Muud pikaajalised võlad | 2 158 | 1 992 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 11 960 | 12 748 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 127 979 | 126 467 |
| KOHUSTISED KOKKU | 190 553 | 171 647 |
| Aktsiakapital | 115 248 | 115 248 |
| Ülekurss | 91 076 | 91 076 |
| Kohustuslik reservkapital | 5 380 | 4 156 |
| Jaotamata kasum | 17 581 | 23 724 |
| OMAKAPITAL KOKKU | 229 285 | 234 204 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 419 838 | 405 851 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
